作者：李 捷
编辑：周雪松
制图：张宇萱
擅长找房的贝壳，终于要朝着上游开发迈出实质性的一步，进行住宅开发了，一出手，还是高端住宅开发。
日前，贝好家（成都）置业有限公司竞得成都锦江区金融城三期H12地块。该宗地占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米。该地块起拍楼面价19200元/㎡，最终成交总价10.76亿元。
贝好家，是贝壳旗下的住宅开发服务平台。
01 半年4次 冲击土拍市场
贝好家，作为贝壳在2023年7月宣布启动“一体三翼”战略升级中的一翼，正频繁出现在各地的土拍市场。
今年3月在北京，顺义新城23街区空港六期地块，吸引了中铁、中建、建工、保利、首开、龙湖、金茂、住总等37家房企到场；在一众强势品牌房企，贝好家置业是一个特别的存在。尽管该地块最终被北京建工以总价11.6725亿元，溢价15%拿下，但作为首次亮相土地市场，与众多品牌房企同台竞技的贝壳，正式高调展示出要向上游房地产开发进军的热望。
紧接着，6月，贝好家现身广州参与位于荔湾的地块竞拍现场，该地块最终被保利发展以7亿元竞得。两次拿地颗粒无收后，贝壳在接受媒体采访时回应，贝好家正在业务探索期，关注主流一、二线城市的合适项目机会、合作机会。
时隔仅一个月，在7月30日西安土拍市场上，西安嘉家致和置业有限公司以1.338亿元底价拿下西安未央区两宗商住地块。折合楼面价7200元/㎡和5530元/㎡。而西安嘉家致和置业有限公司是贝好家（西安）置业发展有限公司控股的子公司。
此前经历了多次参与土拍的试炼，贝好家此番在成都市场显得更加得心应手，从绿城、建发、招商、越秀、华侨城、中国金茂和四川联投等品牌房企成功“夺食”。根据成交总价计算，楼面价达到27300元/㎡，刷新了今年以来成都土拍楼面价的新高，据界面新闻报道，该地块也是成都单价最贵的地块。
据中国指数研究院数据，2024年1—8月，成都市成交涉宅土地楼面均价约为8243元/㎡。通过查阅历史成交数据发现，作为成都市场上的高价值区域，包括锦江区、青羊区等核心区域地块成交楼面价均超过20000元/㎡，最高到达24500元/㎡。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国经济时报·中时财经表示，此次贝壳购地不仅进一步丰富了土地市场购地主体类型，也充分说明此类平台公司通过对土地市场的积极参与，有助于建立“房”与“地”的全流程模式，响应住建部“人房地钱”的发展新模式和要求。
02 “在熟悉区域练手不熟悉业务”
成都，或许不是贝壳试水拿地开发的首站，但可能是极具标志性的一站。
与在西安地块寻找绿城管理做代建的合作开发模式不同，根据贝壳对外释放的消息称，成都金融城地块初步定位是高端产品，全流程由贝好家团队自主操盘。全流程包括从拿地、定位、设计、营销等各个环节体现贝好家C2M（从消费者到制造者）理念。
贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚向媒体表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是更好地验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。
但比拿地速度更快的是贝壳招兵买马的速度。一位业内人士对中国经济时报·中时财经表示，贝壳已经从龙湖、万科、金地、合景泰富等老牌房地产企业挖走不少高管，为接下来的开发实战做足了准备。
房地产自媒体“一勺言”发文称徐万刚为链家2015年同业并购时的最大人才收获之一。通过网络公开信息查阅，在进入链家之前，徐万刚曾自主创业成立了成都伊城房地产公司。2015年，该公司与成都链家合并，更名为四川联佳房地产经纪有限公司，徐万刚也由此进入贝壳高管行列。此后，负责贝壳西部区域，2018年5月，徐万刚获任为公司联合首席运营官；2021年5月起，徐万刚顺利迈入董事会，开始担任贝壳执行董事。
前不久贝壳内部最新的人事任命中，徐万刚再次领命接管贝壳整装事业线，向贝壳董事长、CEO彭永东汇报。值得一提的是，贝壳家居家装业务是2024年上半年交易额唯一增长的业务板块，家装业务同比增长59.9%，对贝壳整体利润率的贡献也提升至31%。
“阿甘（徐万刚别名）的老家就在西南，而贝好家拿下的两块地恰好一块在西安一块在成都，能在熟悉的地盘上练手不熟悉的业务，对贝壳来说也许能更轻松。”一位接近贝壳的业内人士对中国经济时报·中时财经分析称，无论是否巧合，徐万刚在贝壳的业务架构中始终是非常重要的角色，目前担任三职，即整装事业线CEO、贝好家事业线CEO和贝壳集团副董事长，对于后期项目开发的决策都会有更高的话语权。
03 不差钱的贝壳能跑通新模式吗？
在严跃进看来，贝壳下场拿地涉足开发，充分说明贝壳资金充裕、战略清晰和持续看好房地产未来发展的导向。
根据贝壳财报数据，截至2024年上半年，贝壳实现总交易额1.47万亿元人民币，较去年同期下降了16.2%，上半年贝壳净收入达到397.48亿元，同比略降0.04%；净利润为23.33亿元，同比下降42.3%；经调整后净利润为40.86亿元，而2023年同期为59.25亿元。其中下滑幅度最大的是新房交易，同比下降了32.4%。而家装家居业务则贡献了更多的增长。
贝壳新房交易数据的变化也正反映了楼市的现实状态。根据wind数据，贝壳新房交易业务占比总收入的数据逐年下降，2021年新房交易服务贡献了57.55%的营收，2022年这一数据下降到47.22%，2024年中期则进一步下降至32.33%。
根据业内人士介绍，贝壳的新房业务主要是委托模式，贝壳主做营销操盘，轻资产运作。从贝壳的业绩数据看，代理卖房子越来越难了，于是探索新的自主投资拿地操盘模式不难理解。“毕竟手握海量的交易数据，这是传统开发商难以匹敌的优势。”该人士认为。
相比传统开发企业利润腰斩的境遇，贝壳的“粮草”显得十分充足。2024年第二季度，贝壳实现净收入234亿元，同比增长19.9%。同时，其净利润已经达到19亿元，同比增长46.24%。贝壳第二季度的营收已经创下了近十个季度以来的新高。
严跃进指出，贝壳拿地开发自然不会走传统的房地产开发老路，最大的优势是其平台化价值，通过此类地块开发和经验积累，更有助于贝壳在房地产开发端探索出平台新功能和新价值。同时尝试高端产品，一方面是市场需求，另一方面也能够强化贝壳对于高端项目的把握。
在采访过程中，众多业内人士都表示房地产开发确实需要一种新模式来打破目前的行业发展僵局，贝壳提倡的用互联网大数据驱动新型的住宅开发的概念，似乎找到了一个突破口。
但是，地产开发和中介卖房不一样，从轻资产到重资产运营，流程更复杂、管理也更精细，贝壳如何将从各个传统企业中汇聚的操盘高手和自身“以客户为中心的新开发”模式融合打通，实现可持续发展，避免回到地产开发的老路上，还需要再观察。
一位不愿具名的业内人士认为，尽管贝壳房地产链条上下游都拥有绝对优势的客户数据，但在房地产开发领域仍需要面对未知的挑战。
（转自：中时财经）